ゲストハウスへの用途変更について

先日、京都市が「京都市民泊施設実態調査」をまとめました。
新聞には9割近い施設に違法の可能性があると書いてあったのが驚きです。
確かに京都市ではまだ民泊は認められていませんから、民泊の実態調査となれば違反がほとんどなのも理解できます。
京都市ではきちんと旅館業法の許可をとって運営をされる方が良いでしょう。

ゲストハウスへの用途変更について

ゲストハウスとして利用する延床面積が100㎡未満の場合は用途変更の確認申請は必要ありません。町屋を一棟貨しのゲストハウスに用途変更するぐらいなら収まりそうな面積ですが、最近は100㎡を超える大きめの計画を検討される方も増えてきているようです。
※大きくて部屋数もあると簡易宿泊所と言うよりはホテル等になる場合もあります。

また、京都市では用途変更を必要とする計画の場合は、区域の保健所ではなく京都市役所の医務衛生課が窓口となります。最初のご相談はこちらに行きましょう。

※H29年4月3日より旅館業に係る手続の窓口は医療衛生センターとなっております。

確認済証はあるが、検査済証が無い建物

ゲストハウスの用途に利用する延床面積が100㎡を超える為、用途変更についてお問い合わせをいただくのですが、難しいのが『検査済証』の無い建物についてです。
数年前は検査済証の無い建物の用途変更はよほどのことがないと出来ませんでした。
出来ないと言うより、その為の費用や期間が実利に見合わないこともあったのでしょう。
(新築した方がコストパフォーマンスが良いことも…。)

現在では下記のようにガイドラインが策定されていますので、費用と期間はこれまでと同様に必要になってきますが、用途変更の確認申請が申請可能になる事前までの段取りや要件が少し分かりやすくなりました。

【補足】

建築物の構造や大きさによってはガイドラインに当てはまらない場合もあります。
手段はあっても実際には不可能に近いぐらい難しい場合もあります。

国土交通省のページを参照

 既存建築ストックの有効活用や不動産取引の円滑化の観点から、指定確認検査機関等を活用し、検査済証のない建築物について建築基準法への適合状況を調査するための方法等を示したガイドラインが平成26年7月に策定・公表されています。

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」について

用途変更のメリット

基本的には用途変更するなら、検査済証のある建築物で検討するのをお勧めします。

デメリットはすでに書いていますように費用と期間が掛かることです。
検査済証の無い建築物の用途変更の確認申請をするには上記のように『法適合状況調査』を先にクリアしなければなりません。
検査済証のある建築物であっても計画によっては新築するより難しく、費用も必要となります。

メリットは既存建物として有効な利用が出来ることでしょう。
例えば建替えてしまうと既存と同じような大きさの建築が出来ないことや、現在の法規に合わせると想っていたデザインに出来ないこともありえます。

建築費も高くなっていますので、既存建物の変更箇所が少ないのなら用途変更に費用を掛ける方がコストパフォーマンスが良い場合もあるかもしれません。

注)検査済証があっても、目的の用途に応じて難しい場合もあります。